O mercado imobiliário paulistano vive um paradoxo: a demanda por moradia não para de crescer, mas os juros elevados mantêm a casa própria fora do alcance de muita gente
São Paulo segue como o maior mercado imobiliário do país, mas quem acompanha o setor de perto sabe que o cenário de 2026 é mais complexo do que os números de vendas podem sugerir à primeira vista. De um lado, os dados do Secovi-SP indicam que as vendas de imóveis residenciais novos na cidade atingiram 10.306 unidades em fevereiro, uma alta de 26,8% sobre janeiro. Do outro, a Selic projetada em torno de 12,5% ao fim do ano segura o crédito imobiliário em patamares que pesam no bolso de quem está no mercado de médio padrão. Para a classe média paulistana, a conta não fecha com facilidade, e a saída encontrada por muitos tem sido manter o contrato de locação por mais tempo. Isso pressiona a oferta de imóveis para alugar e derruba a ideia de que esperar seria a estratégia mais tranquila.
Por que o aluguel em São Paulo ficou mais caro em 2026?
A relação entre juros altos e o mercado de locação é direta. Segundo análise publicada pelo portal Portas, com a casa própria financeiramente mais distante, a demanda por aluguel cresce e os reajustes de contratos voltam a pressionar o orçamento das famílias. O IGP-M, índice que corrige a maioria dos contratos de locação, subiu 2,73% só em abril, o que significa um novo aperto para quem já renova contrato com déficit na renda. O crescimento dos escritórios também contribuiu para esse quadro: segundo os mesmos dados, o aluguel comercial em São Paulo subiu acima da inflação no início de 2026, reflexo da retomada do trabalho presencial e híbrido.
Esse ciclo se retroalimenta. Com mais pessoas optando pelo aluguel, os proprietários encontram demanda aquecida e têm mais margem para negociar valores mais altos. Para quem busca moradia na cidade, a dificuldade é real: o FipeZap registrou alta de 0,51% em abril no metro quadrado residencial, abaixo da inflação, o que representa perda de valor real para quem já possui imóvel, mas não necessariamente um alívio para quem aluga. A combinação de corretivos acima do IPCA nos contratos de locação com parcelas de financiamento ainda elevadas explica por que boa parte da população paulistana permanece em um limbo: nem consegue comprar, nem encontra aluguel barato.
O que os dados do Secovi-SP revelam sobre o mercado paulistano
O Minha Casa, Minha Vida continua sendo o grande motor das vendas em São Paulo, e os números do Secovi-SP deixam isso evidente. Segundo dados da entidade, o programa habitacional já responde por cerca de 60% das vendas totais na capital, ante 50% registrados um ano antes. Os lançamentos de unidades dentro do programa dispararam 48% nos doze meses encerrados em meados de 2025, chegando a 75,2 mil unidades, de acordo com dados publicados pela Istoé Dinheiro.
Para o segmento de médio e alto padrão, o cenário é diferente. Os lançamentos residenciais em São Paulo recuaram 5% no primeiro trimestre de 2026, puxados justamente por esses dois segmentos, segundo o portal Portas. O professor Fabio Gallo, da FGV-SP, já havia alertado que é o médio padrão quem mais sofre com a sensibilidade aos juros e ao crédito bancário. Essa polarização explica por que os números agregados de vendas parecem robustos, mas a percepção no cotidiano de quem busca apartamento na faixa de R$ 500 mil a R$ 1,5 milhão é de um mercado travado. O teto do Sistema Financeiro de Habitação subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o que amplia o acesso ao crédito no médio-alto padrão, mas a taxa de juros ainda transforma esse benefício em algo teórico para boa parte dos compradores.
Comprar ou alugar em São Paulo: o que faz mais sentido agora?
A pergunta que mais circula entre paulistanos que planejam mudar de imóvel em 2026 não tem resposta simples, mas os especialistas apontam alguns caminhos. Segundo pesquisa da Housi, o conceito de senior living desponta como o maior vetor de crescimento, visto por 63% dos incorporadores como o segmento mais promissor do ano. Isso indica que as incorporadoras estão de olho em públicos específicos, e quem não se encaixa nesses nichos pode encontrar menos opções nos lançamentos. Para jovens profissionais, a tendência são os microapartamentos e compactos bem localizados, que combinam preço mais acessível com boa liquidez.
O Secovi-SP também aponta que a volatilidade dos custos dos materiais de construção e a escassez de mão de obra são entraves reais para novos empreendimentos, o que pode pressionar os preços para cima nos próximos meses. Quem está em dúvida entre comprar ou manter o aluguel deve considerar a trajetória da Selic: o Boletim Focus do Banco Central projeta a taxa em torno de 12,5% ao final de 2026, com queda gradual. Quando os juros caírem de forma mais consistente, o crédito imobiliário tende a se tornar mais acessível, abrindo uma janela mais favorável para a compra. Até lá, muitos paulistanos seguirão pagando aluguel, aguardando o momento certo para dar esse passo.
Fontes: Portas – Mercado Imobiliário 2026 | GRI Hub News | Istoé Dinheiro – Secovi-SP | CNN Brasil – Mercado Imobiliário 2026
Autor: Diego Rodríguez Velázquez
